Objektversicherung für Architekt:innen und Ingenieur:innen – Warum sie über Aufträge entscheidet

Die Objektversicherung – auch bekannt als Projektversicherung, Einzelobjektversicherung oder projektbezogene Berufshaftpflicht – ist eine spezielle Versicherungsform für ein einzelnes Bauvorhaben. Im Unterschied zur klassischen Berufshaftpflichtversicherung für Architekten und Ingenieure, die das gesamte Büro pro Versicherungsjahr absichert, schützt die Objektversicherung ausschließlich ein definiertes Projekt – vom ersten Planungsschritt bis zur Fertigstellung und darüber hinaus in der Nachhaftungszeit.

Kernfunktion: Projektbezogener Haftpflichtschutz

Sie deckt Schäden ab, die durch:

• Planungsfehler (z. B. falsche Statik),
• Bauüberwachungsfehler,
• Koordinationsfehler zwischen Fachplaner:innen oder
• Verstöße gegen Verkehrssicherungspflichten

entstehen. Versichert sind Personenschäden, Sachschäden und echte Vermögensschäden. Zusätzlich übernimmt die Objektversicherung die Abwehr unberechtigter Ansprüche (passiver Rechtsschutz) – inklusive Gutachter-, Anwalts- und Gerichtskosten.

Geltungsdauer und Nachhaftung

Der Schutz beginnt mit der Beauftragung bzw. Planungsphase und endet nach Abschluss des Projekts. Wesentlicher Bestandteil ist die Nachhaftung, die Ansprüche abdeckt, die erst Jahre später auftreten – etwa Baumängel innerhalb der Gewährleistungsfrist (§ 634a BGB). Üblich sind 5 Jahre, bei öffentlichen Bauwerken auch bis zu 10 Jahre.

Besonderheit: Nullstellung

Ein entscheidender Vorteil ist die sogenannte Nullstellung: Schäden, die über die Objektversicherung reguliert werden, belasten die Versicherungssumme der Jahres-Berufshaftpflicht nicht. So bleibt deren Deckung für andere Projekte vollständig erhalten.

Kurzgefasst:
Die Objektversicherung schützt nicht das Büro, sondern das Projekt – und damit wirtschaftliche Existenz, Reputation und die Teilnahme an Ausschreibungen.

Eine Objektversicherung ist immer dann relevant, wenn ein einzelnes Bauvorhaben das übliche Haftungsrisiko übersteigt oder vertraglich vorgeschrieben wird. Sie ist kein Standardprodukt, sondern wird ausgelöst durch konkrete Projektanforderungen, Bauherrenvorgaben oder gesetzliche Rahmenbedingungen.

Typische Auslöser für eine Objektversicherung:

• Bauherren verlangen einen Versicherungsnachweis – insbesondere öffentliche Auftraggeber nach VOB/A oder VgV.
• Hohe Bausummen und komplexe Bauwerke, z. B. Kliniken, Schulen, Brücken, Hochhäuser oder denkmalgeschützte Gebäude.
• Generalplaner- oder ARGE-Konstruktionen, bei denen mehrere Büros gemeinsam haften.
• Kleine oder mittelständische Büros, die erstmals ein Projekt übernehmen, das ihre bisherige Größenordnung übersteigt.
• Internationale Projekte, bei denen lokale Versicherungsanforderungen bestehen (z. B. Frankreich, Österreich, Schweiz, EU-Projekte).
• Architektenkammern & HOAI – bei größeren Honorarzonen (HOAI III–V) oder bei Bauvorlageberechtigung kann die Kammer einen geeigneten Haftpflichtschutz verlangen.

Warum die Jahres-Berufshaftpflicht oft nicht ausreicht:

Die klassische Berufshaftpflichtversicherung deckt zwar Planungsfehler ab – aber nur innerhalb eines Versicherungsjahres und mit begrenzter Deckungssumme für alle Projekte zusammen. Bei einem Großprojekt reicht diese Summe oft nicht aus oder würde andere laufende Projekte gefährden. Hier kommt die Objektversicherung ins Spiel: Sie stellt eine eigene, projektbezogene Deckungssumme bereit.

Entscheidende Frage aus Beratungssicht:

Übersteigt dieses Projekt die fachlichen, finanziellen oder rechtlichen Grenzen der bestehenden Berufshaftpflichtversicherung?
Wenn ja – ist die Objektversicherung kein „Nice-to-have“, sondern Grundvoraussetzung für sichere Teilnahme am Projekt. 

Die Objektversicherung fungiert wie ein Schutzschirm über einem einzelnen Bauvorhaben. Sie greift immer dann, wenn Planungs-, Konstruktions- oder Überwachungsfehler zu Schäden führen – und zwar über die gesamte Projektdauer hinweg, inklusive Nachhaftung nach Fertigstellung.

Versicherte Schadensarten

Passiver Rechtsschutz (oft unterschätzt)

Die Objektversicherung leistet nicht nur Schadenzahlungen, sondern bietet auch passiven Rechtsschutz. Das bedeutet:

• Prüfung von Ansprüchen des Bauherrn oder Dritter
• Abwehr unberechtigter Forderungen
• Übernahme von Kosten für Anwält:innen, Sachverständige und Gerichtsverfahren

Damit werden Planer:innen nicht nur finanziell geschützt, sondern auch rechtlich entlastet.

Optionale Zusatzbausteine (je nach Projekt sinnvoll)

Wichtig: Der Schutz gilt ab Beginn der Planung und endet mit Projektabschluss – die Nachhaftung sichert Gewährleistungsansprüche (5–10 Jahre) ab.

Die häufigste Frage in der Praxis lautet: „Brauchen wir wirklich eine Objektversicherung, wenn wir bereits eine Berufshaftpflicht haben?“ – Die klare Antwort: Ja – sobald das Projekt besondere Anforderungen stellt oder die Haftungssumme der Jahres-Berufshaftpflicht übersteigt.

Denn jede Versicherung deckt einen anderen Risikobereich ab:

Warum die Objektversicherung entscheidend ist

• Sie schützt nicht das Büro, sondern das Projekt – und damit Reputation, Auftragsfähigkeit und wirtschaftliche Existenz.
• Sie stellt sicher, dass die Haftung eines großen Projekts nicht die Jahres-Berufshaftpflicht „aufbraucht“.
• Ohne sie werden viele Ausschreibungen nach VOB/A, VgV, HOAI-konforme Verträge oder internationale Projekte nicht freigegeben.

Rechtlich ist die Objektversicherung in Deutschland nicht gesetzlich vorgeschrieben – sie wird jedoch in vielen Fällen vertraglich oder faktisch zur Pflicht. Maßgeblich ist nicht das Gesetz, sondern der Auftraggeber und die Vergabebedingungen.

Verpflichtend ist sie insbesondere, wenn:

• Öffentliche Auftraggeber sie verlangen
  – z. B. in Vergabeverfahren nach VOB/A, VgV oder GWB.
  – Ohne Versicherungsnachweis erfolgt kein Zuschlag, auch bei gewonnenem Wettbewerb.
• Bauherren sie vertraglich vorschreiben
  – Private Bauherren, Investoren, Projektentwickler oder Banken fordern häufig einen projektbezogenen Versicherungsschutz vor Vertragsunterzeichnung.
• Generalplaner- oder ARGE-Verträge schließen sie standardmäßig ein
  – Bei gemeinsamer Haftung mehrerer Planungsbeteiligter verlangen die Verträge eine zentrale Objektpolice.
• Die Bausumme oder das Risiko außergewöhnlich hoch sind
  – Kliniken, Schulen, Brücken, Hochhäuser, Infrastrukturprojekte oder denkmalgeschützte Bauwerke.
• Internationale Projekte versichert werden müssen
  – In der Schweiz, Österreich, Frankreich oder bei EU-finanzierten Projekten ist die Objektversicherung teils zwingende Voraussetzung.

Wann dringend empfohlen, auch ohne Pflicht?

Kurz gesagt:
Vertraglich kann die Objektversicherung zur Pflicht werden – faktisch ist sie immer dann unverzichtbar, wenn das Haftungsrisiko das Büro überfordert oder der Auftraggeber den Nachweis verlangt.

Eine Objektversicherung ist kein Standardprodukt. Sie muss zu den technischen Anforderungen, zum Haftungsumfang und zu den vertraglichen Bedingungen des Projekts passen. Ziel ist immer: maximaler Schutz bei wirtschaftlich vertretbarer Prämie – ohne Deckungslücken und ohne überflüssige Bürokratie.

Die fünf wichtigsten Stellschrauben bei der Gestaltung

Versicherungssumme (Deckungssumme)

• Muss sich an der Bausumme, dem Schadenpotenzial und den Vorgaben von Bauherr:innen oder Architektenkammern orientieren.
• In der Praxis empfehlenswert:
  • 3–5 Mio. € für Personenschäden,
  • 1–3 Mio. € für Sach- und Vermögensschäden.
• Bei Großprojekten (>50 Mio. € Bausumme) sind höhere Limits üblich oder zwingend.

Nachhaftung / Gewährleistungszeitraum

• Viele Ansprüche entstehen erst nach Abnahme.
• Die Nachhaftung sollte mindestens die Gewährleistungsfrist nach BGB (§ 634a BGB) bzw. VOB/B abdecken – meistens 5 Jahre, bei öffentlichen Bauwerken 10 Jahre.
• Wichtig für Architekt:innen: Kombination mit HOAI-Leistungsphase 9 (Objektbetreuung).

Bausumme und Risikoprofil

• Je größer und komplexer das Projekt (z. B. Krankenhaus, Brücke, Hochhaus), desto höher die Prämie – aber: Prämien sind verhandelbar, insbesondere über spezialisierte Makler mit Branchenzugang.

Mitversicherte Partner (ARGE, Generalplaner, Fachplaner)

• Alle am Projekt haftenden Planungsbeteiligten müssen namentlich in der Police aufgenommen werden.
• Fehlende Nennung bedeutet Deckungslücke und Regressrisiko.

Zusatzbausteine / Erweiterungen

• Je nach Projekttyp sinnvoll oder vorgeschrieben:
  • Cyberrisiken / BIM-Datenverlust
  • Umwelthaftpflicht / Altlasten
  • Bauzeitverzögerung & Nutzungsausfall
  • Reputationsschäden / Krisenkommunikation
  • Erhöhung der Versicherungssumme bei HOAI-Leistungsphase 8–9

Wann ist eine Objektversicherung gut aufgesetzt?

• Wenn sie Risiken neutralisiert, ohne den Projektablauf zu behindern.
• Wenn Deckungssumme, Nachhaftung und Beteiligte klar geregelt sind.
• Wenn sie Nullstellung gewährleistet, also die Jahres-Berufshaftpflicht entlastet.
• Wenn sie von Kammern, Auftraggebern und Baujuristen akzeptiert wird, ohne Nachträge oder Nachforderungen. 

Wer auf eine Objektversicherung verzichtet, trägt das volle finanzielle Risiko für Planungs- und Überwachungsfehler – oft weit über die Deckung der Jahres-Berufshaftpflicht hinaus. Besonders bei großen Bauvorhaben kann dies existenzbedrohend sein.

Die größten Risikofelder im Überblick

Besonders gefährdet sind:

• Kleine und mittelgroße Büros mit geringer Liquiditätsreserve
• Generalplaner:innen oder ARGE-Partner ohne klare Haftungsregeln
• Projekte mit hohen Bausummen oder öffentlicher Aufmerksamkeit
• Büros, die sich erstmals an Großprojekte oder HOAI-Leistungsphasen 5–9 heranwagen

Fazit:
Nicht die Versicherungsprämie ist das Risiko – sondern der Verzicht auf Versicherungsschutz. Eine Objektversicherung schützt nicht nur Kapital, sondern Vertrauen und Zukunftsfähigkeit.

Eine Objektversicherung gibt es nicht als Standardprodukt von der Stange. Sie wird individuell erstellt – basierend auf Projektdaten, Bausumme, Haftungsstruktur und den Anforderungen des Bauherrn. Der Zugang erfolgt über drei typische Wege:

1. Spezialisierte Versicherungsmakler (empfohlen)

• Arbeiten unabhängig von einem Versicherer
• Prüfen zuerst die bestehende Berufshaftpflichtversicherung:
  – Reicht die Deckung projektbezogen aus?
  – Ist eine Nullstellung möglich?
• Ermitteln anhand von Bausumme, HOAI-Leistungsphasen, ARGE-/Generalplanerstruktur und Bauherrenvorgaben den benötigten Umfang.
• Verhandeln direkt mit Versicherern über Deckungssummen, Nachhaftung und Mitversicherung von Partnerbüros.
• Vorteil: Zugriff auf Spezialkonzepte, internationale Netzwerke, Kammerlösungen.

2. Direktversicherer / Versicherungsunternehmen

Typische Anbieter in Deutschland sind u. a.:
VHV, HDI, R+V, Allianz, AXA, Markel, R+V, Wüstenrot, teilweise über Kammerrahmenverträge.
Vorteil: Direkter Abschluss möglich – Nachteil: Keine neutrale Beratung, weniger individuelle Vertragsgestaltung, kein Marktvergleich.

3. Architekten- und Ingenieurkammern / Rahmenverträge

• Einige Landesarchitektenkammern (z. B. NRW, Bayern) bieten Sonderkonditionen für Projektversicherungen.
• Geeignet für Standardfälle, jedoch häufig weniger flexibel bei ARGE- oder internationalen Projekten.

Wie läuft die Angebotserstellung ab?

1. Projektanalyse: Bausumme, Bauherr, HOAI-Leistungsphasen, Planungsbeteiligte, Vertragsbedingungen.
2. Prüfung der bestehenden Jahres-BHV: Besteht bereits ausreichender Schutz? Reicht die Versicherungssumme aus?
3. Abstimmung mit Versicherer: Deckungssumme, Nachhaftung, Mitversicherung weiterer Büros, Nullstellung.
4. Versicherungsbestätigung für Bauherr:
   – Wird für Ausschreibung, Wettbewerbe oder Vertragsunterzeichnung benötigt.
   – Muss projektbezogen und nachvollziehbar formuliert sein.
5. Policierung & laufende Betreuung: Anpassungen bei Leistungsänderungen, Nachträge, ARGE-Wechsel oder Baukostensteigerungen.

• Ziel der Angebotseinholung ist immer:
  Den Bauherrn überzeugen.
• Die Projektfreigabe sichern.
• Das Büro vor existenziellen Risiken schützen.

Architektur und Ingenieurwesen bedeuten Verantwortung – technisch, wirtschaftlich und rechtlich. Wer plant, übernimmt Haftung für Werte in Millionenhöhe. Die Objektversicherung ist deshalb keine Formalität, sondern ein strategisches Werkzeug: Sie entscheidet darüber, ob Projekte freigegeben werden, ob Bauherren vertrauen und ob ein Büro auch im Schadenfall bestehen bleibt.

In der Praxis zeigt sich ein deutlicher Unterschied:

• Büros, die Versicherung nur als Pflicht verstehen, reagieren.
• Büros, die sie als Teil ihrer Projektstrategie begreifen, agieren – und erhalten oft Projekte, zu denen andere keinen Zugang haben.

Eine gut gestaltete Objektversicherung schützt nicht das Büro an sich, sondern das Projekt – und damit Reputation, Honorar und Zukunftsfähigkeit. Sie schafft klare Haftungsregeln, entlastet die Jahres-Berufshaftpflicht (Nullstellung) und signalisiert Professionalität gegenüber Bauherren, Banken und Partnern.

Wer ein Bauvorhaben plant, das größer, komplexer oder risikoreicher ist als üblich, sollte das Thema nicht aufschieben. Die beste Objektversicherung ist die, die bereits besteht, bevor jemand danach fragt.