Bauvertragsrecht

Definition

Bauvertragsrecht bezeichnet die Regelungen, die für Verträge über Bauleistungen und Planungsleistungen gelten. Seit der Reform von 2018 enthält das BGB dafür einen eigenen Abschnitt in den §§ 650a ff.

Erklärung / Hintergrund

Vor 2018 wurden Bau- und Architektenverträge nach dem allgemeinen Werkvertragsrecht behandelt — das passte schlecht zu Vorhaben, die Jahre dauern und sich während der Ausführung verändern. Die Reform hat eigene Regelungen geschaffen.

Die Vertragstypen des neuen Abschnitts

• Bauvertrag (§ 650a BGB) — Herstellung, Wiederherstellung oder Umbau eines Bauwerks.
• Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) — mit besonderen Informations- und Widerrufsrechten.
• Architekten- und Ingenieurvertrag (§§ 650p ff. BGB) — mit Zielfindungsphase und Sonderkündigungsrecht.
• Bauträgervertrag (§ 650u BGB).

Die wichtigsten Neuerungen

• Anordnungsrecht des Bestellers (§ 650b BGB) — er kann Änderungen verlangen; über die Vergütungsfolgen ist zunächst Einvernehmen zu suchen.
• Zustandsfeststellung bei Abnahmeverweigerung (§ 650g BGB).
• Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) — für beide Seiten.
• Schriftform der Kündigung (§ 650h BGB), die über § 650q auch für Architektenverträge gilt.
• Zielfindungsphase und Sonderkündigungsrecht bei Planungsverträgen (§§ 650p, 650r BGB).

Verhältnis zur VOB/B

Die VOB/B ist kein Gesetz, sondern ein vorformuliertes Regelwerk. Sie gilt nur, wenn sie vereinbart wurde, und tritt dann an die Stelle einzelner BGB-Regelungen. Ohne Vereinbarung gilt das BGB.

Synonyme: Bauvertragsrecht des BGB, Werkvertragsrecht am Bau.

Praxisrelevanz

Für Ihr Büro sind drei Punkte der Reform im Alltag spürbar.

• Das Anordnungsrecht erzeugt Planungsänderungen. Verlangt der Bauherr eine Änderung, ist zunächst über die Vergütungsfolgen zu verhandeln. Dokumentieren Sie Anordnungen und die daraus folgenden Leistungsänderungen — sonst wird später über beides gestritten.
• Die Schriftform der Kündigung schützt Sie. Eine Kündigung per E-Mail ist unwirksam. Wer darauf reagiert, als wäre sie wirksam, verliert diesen Schutz möglicherweise.
• Die Zielfindungsphase ist eine Chance. Sie erlaubt es, mit einer Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung zu beginnen, bevor der volle Leistungsumfang feststeht — und verschafft dem Bauherrn zugleich ein Ausstiegsrecht.

Versicherungsrechtlich ändert die Reform nichts an der Grundsystematik: Nacherfüllung bleibt Erfüllungsanspruch, nur Schadensersatzansprüche kommen für den Schutz Ihrer Berufshaftpflichtversicherung in Betracht.

Praxisbeispiel

Ein Bauherr ordnet während der Ausführung eine geänderte Fassadenkonstruktion an. Das Architekturbüro setzt die Änderung um, ohne die Anordnung schriftlich zu bestätigen oder die Auswirkungen auf Kosten und Termine festzuhalten.

Später bestreitet der Bauherr, die Änderung verlangt zu haben, und macht Mehrkosten sowie die Bauzeitverlängerung als Planungsfehler geltend. Ohne Dokumentation der Anordnung steht das Büro in der Beweislast — die Verschuldensvermutung im Vertragsverhältnis wirkt gegen es. Eine schriftliche Bestätigung mit Kosten- und Terminfolgen hätte den Vorgang eindeutig gemacht.

FAQ

Was hat sich 2018 geändert?

Das BGB hat einen eigenen Abschnitt für Bau-, Verbraucherbau-, Architekten- und Bauträgerverträge erhalten, mit Anordnungsrecht, Zustandsfeststellung und Kündigungsregelungen.

Gilt das neue Recht auch für Architektenverträge?

Ja, über die §§ 650p ff. BGB — mit Zielfindungsphase und Sonderkündigungsrecht des Bauherrn.

Was ist das Anordnungsrecht?

Der Besteller kann Änderungen verlangen. Über die Vergütungsfolgen ist zunächst Einvernehmen zu suchen.

Was gilt, wenn die VOB/B vereinbart ist?

Dann treten deren Regelungen an die Stelle einzelner BGB-Vorschriften. Ohne Vereinbarung gilt allein das BGB.

Muss eine Kündigung schriftlich erfolgen?

Ja, bei Bau- und Architektenverträgen. Eine Kündigung per E-Mail genügt nicht.

Verwandte Begriffe

• Architektenvertrag – der für Planungsbüros maßgebliche Vertragstyp
• HOAI – das Preisrecht neben dem Vertragsrecht
• Gesetzliche Haftung – die Haftungsfolgen, an die das Vertragsrecht anknüpft
• Verjährung – Fristen, die das Bauvertragsrecht bestimmt
• Minderung – eines der Mängelrechte des Bestellers