Die technische Due Diligence (TDD) ist die baulich-technische Prüfung einer Immobilie vor einer Transaktion. Sie bewertet Zustand, Mängel und Investitionsbedarf — und dient als Grundlage für eine Kaufentscheidung, deren Volumen das Prüfhonorar um Größenordnungen übersteigt.
Typische Inhalte sind die Analyse von Substanz, Tragwerk, Haustechnik und Fassade, die Prüfung auf Mängel und Sanierungsbedarf, die Einschätzung von Instandhaltungskosten sowie technische Risiken wie Schadstoffe, Brandschutz oder Denkmalschutz. Adressaten sind Investoren, Banken und Projektentwickler.
Für Planungsbüros ist die TDD ein eigenständiges Risikoprofil, nicht bloß eine weitere Leistung. Drei Merkmale unterscheiden sie von der Planung:
Abgrenzung
Synonyme: Technical Due Diligence, technische Ankaufsprüfung.
Drei Dinge sind vor der Annahme eines TDD-Auftrags zu klären. Der Prüfumfang — schriftlich, mit ausdrücklicher Nennung dessen, was nicht Gegenstand ist. Der Empfängerkreis — wer den Bericht verwenden darf und wer nicht; das ist das einzige wirksame Mittel gegen eine unkalkulierbare Drittwirkung. Und die Deckungssumme, die zum Transaktionsvolumen passen muss, nicht zum Honorar.
Dazu die Vorfrage: Ist die TDD überhaupt vom versicherten Berufsbild erfasst? Sie ist keine Planungs- oder Überwachungsleistung, sondern eine bewertende Tätigkeit an fremdem Bestand. Ob und in welchem Umfang Ihre Berufshaftpflichtversicherung sie einschließt, ergibt sich aus dem konkreten Vertrag — zu prüfen vor dem ersten Auftrag, nicht nach dem ersten Anspruch.
Ein Ingenieurbüro prüft für einen Investor ein Bürogebäude und bewertet die Lüftungsanlage als instandhaltungsfähig. Nach dem Erwerb zeigt sich, dass sie vollständig zu erneuern ist. Der Investor fordert die Differenz zum gezahlten Kaufpreis — ein Vielfaches des Prüfhonorars. Die finanzierende Bank, die den Bericht ebenfalls verwendet hat, meldet sich ebenfalls.
Hier entscheiden zwei Abgrenzungen. Die erste betrifft den Prüfumfang: War die Anlage ohne Öffnung überhaupt beurteilbar, und stand diese Einschränkung im Bericht? Wenn ja, ist die Bewertung nicht fehlerhaft, sondern erklärtermaßen begrenzt. Die zweite betrifft den Empfängerkreis: Ohne Begrenzung steht neben dem Investor auch die Bank als Anspruchsteller da — aus einem Auftrag werden zwei Haftungsverhältnisse. Beide Fragen entscheiden sich an Formulierungen von vor der Prüfung, nicht an der technischen Bewertung.
Ingenieur- und Architekturbüros mit Erfahrung in Bauzustandserfassung und Immobilienbewertung, teils zusammen mit Fachplanern für Haustechnik oder Schadstoffe.
So weit, wie der Auftrag sie festlegt. Da eine TDD in der Regel ohne Bauteilöffnung erfolgt, gehören die Grenzen der Untersuchung ausdrücklich in den Bericht.
Das kommt in Betracht, wenn erkennbar war, dass diese den Bericht verwenden. Deshalb sollte der Empfängerkreis im Auftrag benannt und begrenzt werden.
Nicht automatisch. Es handelt sich nicht um eine Planungsleistung; sie muss vom versicherten Berufsbild erfasst oder ausdrücklich eingeschlossen sein.