Ein Bauträger erwirbt ein Grundstück, bebaut es und verkauft beides zusammen. Er ist Bauherr und Verkäufer in einer Person — und damit etwas anderes als ein Unternehmer, der im fremden Auftrag baut.
Rechtsgrundlage ist der Bauträgervertrag (§ 650u BGB) zusammen mit der Makler- und Bauträgerverordnung. Aus der Doppelrolle folgen die Merkmale:
Abgrenzung
Synonyme: Immobilienentwickler.
Planungsleistungen für Bauträger gelten in Bedingungswerken häufig als eigenes Risiko — teils mit gesonderter Vereinbarung, teils mit eigener Summe. Der Grund liegt in der Struktur, nicht in der Planung selbst: Der Bauträger reicht die Ansprüche seiner Erwerber weiter. Aus einem Vorhaben werden so viele potenzielle Anspruchsteller, wie es Einheiten gibt, und wird der Bauträger zahlungsunfähig, wenden sich die Erwerber unmittelbar an die Beteiligten. Prüfen Sie deshalb vor Auftragsannahme, wie Ihre Berufshaftpflichtversicherung diese Tätigkeit behandelt.
Der zweite Punkt betrifft die eigene Rolle. Wer selbst als Bauträger auftritt, verlässt das versicherte Berufsbild vollständig — deutlicher noch als beim Generalübernehmer, weil unternehmerisches Absatz- und Vermarktungsrisiko hinzukommen. Das ist kein Fall für eine Erweiterung der Planerpolice, sondern für eine eigene Absicherung.
Ein Ingenieurbüro plant für einen Bauträger die Tragkonstruktion eines Mehrfamilienhauses mit vierzehn Wohnungen. Nach der Übergabe zeigen sich Risse; ein Gutachten führt sie auf eine unzureichende Bemessung zurück. Kurz darauf wird der Bauträger zahlungsunfähig.
Solange der Bauträger besteht, läuft alles über ihn: Die Erwerber halten sich an ihren Vertragspartner, und er nimmt Rückgriff beim Ingenieurbüro — ein Anspruchsteller, ein Verfahren. Mit der Insolvenz ändert sich das Bild. Die Erwerber suchen nun unmittelbar nach Anspruchsgegnern, und aus einem Vorhaben können vierzehn Verfahren werden. Für das Büro verschiebt sich damit weniger die Haftung dem Grunde nach als ihre Handhabbarkeit: mehrere Parteien, mehrere Fristen, und eine Summe, die nur einmal zur Verfügung steht. Genau darauf zielen die gesonderten Regelungen für Bauträgerprojekte.
Der Bauträger selbst. Der Erwerber kauft ein Bauwerk samt Grundstück, ohne Bauherr zu sein.
Das Eigentum. Der Generalunternehmer baut im Auftrag auf fremdem Grund, der Bauträger auf eigenem und verkauft anschließend.
Nicht selbstverständlich. Viele Bedingungswerke behandeln sie gesondert oder mit eigener Summe — das ist vor Auftragsannahme zu klären.
Diese Tätigkeit liegt außerhalb des versicherten Berufsbilds. Sie erfordert eine eigene Absicherung, keine Erweiterung der Planerpolice.
Die werkvertraglichen Mängelrechte — Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz — gegenüber ihrem Vertragspartner, also dem Bauträger.