Generalunternehmer

Definition

Ein Generalunternehmer (GU) schuldet dem Bauherrn die gesamte Bauausführung und erbringt wesentliche Teile davon mit eigenem Personal. Die übrigen Gewerke vergibt er an Nachunternehmer, für die er einsteht.

Erklärung / Hintergrund

Zwei Merkmale bestimmen die Rolle: der Umfang des Versprochenen und die eigene Ausführung.

• Generalunternehmer — schuldet die Bauleistung, baut selbst mit.
• Generalübernehmer — schuldet dasselbe, führt aber nichts selbst aus.
• Totalunternehmer — schuldet zusätzlich die Planung; nur dann liegt beides in einer Hand.

Ein Generalunternehmer übernimmt also nicht automatisch die Planung. Baut er nach fremder Planung, bleibt die Verantwortung dafür beim Planungsbüro — und genau an dieser Trennlinie entscheiden sich die meisten Streitfälle.

Zwei Haftungsfiguren, die auseinanderzuhalten sind. Für seine Nachunternehmer steht der GU als Erfüllungsgehilfen ein: ihr Verschulden wird ihm zugerechnet, der Bauherr hat nur ihn als Vertragspartner. Gegenüber einem Planungsbüro ist es anders. Beide haben eigene Verträge mit dem Bauherrn. Wirken ein Planungs- und ein Ausführungsfehler zusammen, haften sie ihm als Gesamtschuldner nebeneinander — und untereinander wird nach Verursachungsanteilen ausgeglichen.

Synonyme: GU, Gesamtunternehmer.

Praxisrelevanz

Für Planungsbüros ist der GU der typische Mitschuldner. Wird ein Mangel gerügt, steht selten fest, ob er auf der Planung, der Überwachung oder der Ausführung beruht — meist auf mehrerem zugleich. Die Quote im Innenausgleich entscheidet über den wirtschaftlichen Ausgang, und sie hängt daran, was sich belegen lässt: Bedenkenanmeldungen, Prüfvermerke, Protokolle über Abweichungen von der Planung.

Der zweite Punkt betrifft die eigene Rolle. Übernimmt ein Planungsbüro Bauleistungen, verlässt es das versicherte Berufsbild — eine Berufshaftpflicht deckt Planungs- und Überwachungsfehler, nicht die unternehmerische Verantwortung für die Ausführung. Diese Grenze verschiebt sich schleichend: Wer Material beschafft, Handwerker direkt beauftragt oder eine Fertigstellung zusagt, ist womöglich schon jenseits davon. Klären Sie im Zweifel vorher, was Ihre Berufshaftpflichtversicherung abbildet.

Praxisbeispiel

Ein Generalunternehmer errichtet ein Wohngebäude nach der Planung eines Architekturbüros, das auch die Objektüberwachung übernommen hat. An der Dachabdichtung treten Feuchteschäden auf. Das Gutachten stellt fest: Die Ausführung wich vom Detail ab, und die Abweichung hätte bei der Überwachung auffallen müssen.

Damit stehen zwei Ursachen nebeneinander, und der Bauherr kann sich aussuchen, wen er in Anspruch nimmt — gegenüber ihm haften beide als Gesamtschuldner auf den vollen Betrag. Entschieden wird der Fall wirtschaftlich erst im Innenausgleich, und dort geht es um Anteile: Wie schwer wiegt der Ausführungsfehler, wie schwer das Überwachungsversäumnis? Für das Büro hängt die Antwort an seiner Dokumentation. Ein Prüfvermerk zum Abdichtungsdetail oder eine angezeigte Bedenkenanmeldung verschiebt die Quote spürbar; ohne beides trägt es im Zweifel den größeren Teil.

FAQ

Übernimmt ein Generalunternehmer auch die Planung?

Nicht automatisch. Er schuldet die Bauausführung. Kommt die Planung hinzu, spricht man vom Totalunternehmer.

Wie unterscheidet er sich vom Generalübernehmer?

Durch die Eigenleistung. Der Generalunternehmer baut selbst mit, der Generalübernehmer vergibt sämtliche Arbeiten.

Haften Planungsbüro und Generalunternehmer gemeinsam?

Wenn Planungs- und Ausführungsfehler zusammenwirken, ja — als Gesamtschuldner gegenüber dem Bauherrn. Der Ausgleich untereinander richtet sich nach den Verursachungsanteilen.

Ist eine Tätigkeit als Generalunternehmer über die Berufshaftpflicht gedeckt?

Nein. Sie liegt außerhalb des versicherten Berufsbilds und erfordert eine Absicherung für Bauunternehmen.

Verwandte Begriffe

• Generalplaner – dieselbe Bündelung auf der Planungsseite
• Generalübernehmer – schuldet dasselbe, ohne selbst zu bauen
• Gesamtschuldnerische Haftung – die Figur zwischen GU und Planungsbüro, nicht zwischen GU und Nachunternehmer
• Subunternehmer – die Nachunternehmer, deren Verschulden dem GU zugerechnet wird
• Sicherheitsingenieur – weitere Rolle auf der Baustelle mit eigenem Pflichtenkreis