Definition
Die technische Due Diligence (TDD) ist die fachliche Prüfung einer Immobilie oder eines Bauprojekts, um Chancen, Risiken und den Investitionsbedarf aus technischer Sicht zu bewerten.
Erklärung / Hintergrund
Der Begriff stammt aus dem M&A- und Immobilienbereich. Während eine „Due Diligence“ allgemein die sorgfältige Prüfung vor einer Transaktion meint, konzentriert sich die technische Due Diligence auf den baulich-technischen Zustand sowie die Lebenszykluskosten einer Immobilie.
Typische Inhalte einer TDD:
- Analyse des Bauzustands (Substanz, Tragwerk, Haustechnik, Fassade),
- Prüfung auf Baumängel, Schäden oder Sanierungsbedarf,
- Bewertung von Wartungs- und Instandhaltungskosten,
- Einschätzung von Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Einhaltung gesetzlicher Vorschriften,
- Identifikation technischer Risiken (z. B. Schadstoffe, Brandschutz, Denkmalschutz).
Adressaten sind vor allem Investoren, Banken, Projektentwickler oder Bauherren, die auf Basis der TDD über Kaufpreis, Investitionen oder Projektfortführung entscheiden.
Abgrenzung:
- Technische Due Diligence: baulich-technische Prüfung.
- Rechtliche Due Diligence: Prüfung von Verträgen, Eigentumsrechten, Genehmigungen.
- Wirtschaftliche Due Diligence: Analyse von Markt, Cashflow und Rendite.
Synonyme: Technical Due Diligence, technische Prüfung im Rahmen einer Due Diligence.
Praxisrelevanz
Für Architekten und Ingenieure ist die Mitwirkung an einer technischen Due Diligence ein wachsendes Tätigkeitsfeld. Sie werden als Experten hinzugezogen, um Bauzustand, Sanierungspotenziale und Risiken zu bewerten.
Haftungsaspekt: Fehlerhafte oder unvollständige Prüfberichte können hohe Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. Deshalb ist es wichtig, dass TDD-Leistungen explizit von der Berufshaftpflichtversicherung erfasst sind. Manche Versicherer verlangen eine besondere Vereinbarung oder Erweiterung, da es sich nicht um klassische Planungsleistungen handelt.
Praxisbeispiel
Ein Investor möchte ein Bürogebäude erwerben. Vor Vertragsabschluss beauftragt er ein Ingenieurbüro mit der technischen Due Diligence. Das Büro stellt fest, dass die Lüftungsanlage stark sanierungsbedürftig ist und kurzfristig Investitionen von 500.000 € erforderlich sind. Diese Information beeinflusst den Kaufpreis erheblich und verhindert eine Fehlinvestition.
FAQ
Wer führt eine technische Due Diligence durch?
Fachingenieure, Architekten oder spezialisierte Gutachter mit Erfahrung in Bauzustandserfassung und Immobilienbewertung.
Wann ist eine TDD sinnvoll?
Vor allem vor Immobilienkäufen, Projektfinanzierungen oder großen Sanierungsentscheidungen.
Welche Risiken bestehen für Architekten und Ingenieure?
Fehlerhafte Bewertungen oder übersehene Mängel können zu Schadensersatzforderungen führen. Wichtig ist daher der Versicherungsschutz.
Wird die TDD von der Berufshaftpflichtversicherung abgedeckt?
Nur, wenn die Tätigkeit als versicherte Leistung vereinbart ist. Manche Policen schließen Due-Diligence-Prüfungen ohne gesonderte Meldung aus.
Verwandte Begriffe
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