BauR (Baurecht)

Definition

Baurecht ist der Sammelbegriff für alle Rechtsnormen, die das Bauen betreffen. Es zerfällt in zwei Bereiche mit völlig unterschiedlicher Logik: das öffentliche und das private Baurecht.

Erklärung / Hintergrund

Öffentliches Baurecht

Es regelt das Verhältnis zwischen Bauherr und Staat — ob und wie gebaut werden darf.

• Bauplanungsrecht (Baugesetzbuch): Bebauungspläne, Zulässigkeit von Vorhaben, Erschließung.
• Bauordnungsrecht (Landesbauordnungen): Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit, Genehmigungsverfahren.
• Nebenrecht: Denkmalschutz, Immissionsschutz, Energierecht, Naturschutz.

Privates Baurecht

Es regelt das Verhältnis der Baubeteiligten untereinander — wer wem was schuldet.

• Bauvertragsrecht (§§ 650a ff. BGB), Architekten- und Ingenieurvertrag,
• Werkvertragsrecht mit Mängelrechten und Verjährung,
• VOB/B, soweit vereinbart,
• Nachbarrecht und Haftungsfragen zwischen den Beteiligten.

Warum die Trennung zählt

Der Versicherungsschutz der Berufshaftpflicht knüpft an Ansprüche aus gesetzlicher Haftpflicht privatrechtlichen Inhalts an. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen fallen nicht darunter — auch dann nicht, wenn sie aus einem Planungsfehler folgen.

Synonyme: BauR, Baurechtsordnung.

Praxisrelevanz

Für Ihr Büro erzeugt derselbe Fehler oft Folgen in beiden Bereichen — mit unterschiedlicher Behandlung.

• Privatrechtlich: Der Bauherr verlangt Schadensersatz. Diese Ansprüche gehören dem Grunde nach zum Schutzbereich Ihrer Berufshaftpflichtversicherung.
• Öffentlich-rechtlich: Die Behörde ordnet Rückbau, Nutzungsuntersagung oder Nachrüstung an. Diese Verpflichtung trifft den Bauherrn und ist kein Schadensersatzanspruch eines Dritten — sie fällt nicht unter die Grundformel des Versicherungsschutzes.

Praktisch heißt das: Die Kosten, die dem Bauherrn aus einer behördlichen Anordnung entstehen, kann er als Schaden gegen Sie geltend machen — und dieser Anspruch ist privatrechtlich. Die Anordnung selbst ist es nicht.

Zwei Punkte für die Praxis:

• Die Genehmigungsfähigkeit ist geschuldeter Erfolg. Eine Planung, die nicht genehmigungsfähig ist, ist mangelhaft — unabhängig davon, wie sorgfältig gearbeitet wurde.
• Bußgelder und Ordnungsgelder sind Sanktionen und in keinem Fall versicherbar.

Praxisbeispiel

Ein Architekturbüro plant eine Dachgaube, ohne die zulässige Größe nach der Landesbauordnung zu prüfen. Nach Fertigstellung untersagt die Behörde die Nutzung und verlangt den Rückbau.

Die Anordnung ist öffentlich-rechtlich und richtet sich an den Bauherrn — sie ist selbst kein versicherter Anspruch. Der Bauherr wendet sich jedoch mit den Rückbaukosten und dem Nutzungsausfall an das Büro, und dieser Anspruch folgt aus dem Architektenvertrag: privatrechtlicher Schadensersatz. Die Überarbeitung der Planung bleibt daneben Nacherfüllung und damit Sache des Büros.

FAQ

Was unterscheidet öffentliches und privates Baurecht?

Das öffentliche regelt das Verhältnis zum Staat — ob gebaut werden darf. Das private regelt das Verhältnis der Baubeteiligten untereinander.

Warum ist die Unterscheidung versicherungsrechtlich wichtig?

Der Versicherungsschutz knüpft an gesetzliche Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts an. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen fallen nicht darunter.

Sind Rückbaukosten nach behördlicher Anordnung versichert?

Die Anordnung selbst nicht. Der Schadensersatzanspruch des Bauherrn gegen das Planungsbüro ist dagegen privatrechtlich und kommt in Betracht.

Wo steht das Bauordnungsrecht?

In den Landesbauordnungen — es unterscheidet sich je Bundesland. Das Bauplanungsrecht ist bundesrechtlich im Baugesetzbuch geregelt.

Sind Bußgelder versicherbar?

Nein. Sie sind Sanktionen, keine Schadensersatzansprüche eines Geschädigten.

Verwandte Begriffe

• Architektenvertrag – die privatrechtliche Grundlage der Planungsleistung
• VOB – vertragliches Regelwerk innerhalb des privaten Baurechts
• HOAI – das Preisrecht neben dem Vertragsrecht
• Versicherungsfall – knüpft an privatrechtliche Ansprüche an
• Bauüberwachung – Leistungsphase mit Berührung zu beiden Rechtsbereichen